Ile jest warta nieruchomość wystawiona na sprzedaż? Ile jest
warte nasze przedsiębiorstwo? Jaka jest wartość Mateusza Zachary i Filipa
Starzyńskiego? Ile naprawdę wart jest Gareth Bale? Ile warto zapłacić naszemu
nowemu kontrolerowi finansowemu, a ile nowemu dyrektorowi do spraw kluczowych
klientów (czytaj akwizytorowi)?
Ludzie, którzy muszą rozwiązywać takie dylematy, poszukują
jakichś standardowych metod określania wartości różnych rzeczy i praw.
Stosunkowo łatwo (?) mają rzeczoznawcy majątkowi, czyli osoby uprawnione do
zawodowej wyceny nieruchomości, którzy dobierając metodę oraz konkretną ścieżkę
postępowania muszą się kierować
odpowiednio sformalizowanymi procedurami. Trudnej mają księgowi, którzy muszą
co miesiąc wykazać wartość aktywów w sprawozdaniu finansowym. Ale i im idzie w
sukurs ustawa o rachunkowości i związane z nią procedury. Jeszcze trudniej mają
ci księgowi, którzy pracują w spółkach raportujących według IFRS (International
Finance Reporting Standards/ Międzynarodowe Standardy Rachunkowości oraz Międzynarodowe
Standardy Sprawozdawczości Finansowej), gdyż tam metodologia wyceny jest
bardziej otwarta. A już najtrudniej mają ci, którzy muszą po prostu podejmować
skuteczne decyzje biznesowe.
Przy wycenach wszelkich rzeczy, praw majątkowych oraz
zobowiązań królują w zasadzie metody porównawcze. Na sto operatów szacunkowych
trudno jest znaleźć pięć, które byłyby sporządzone z użyciem innych metod. Tak samo
jest i w innych przypadkach.
Artykuł ten piszę w celu zwrócenia uwagi na jednak dość
zauważalne i wcale niemałe ryzyka metod porównawczych. Całość polega na
założeniu, że jeżeli w najbliższej okolicy cena metra kwadratowego własnościowego
prawa spółdzielczego do mieszkania kształtuje się obecnie na poziomie od 3900 złotych
do 4100 złotych, to z uwzględnieniem cech szczególnych to konkretne mieszkanie
o powierzchni 50 metrów kwadratowych powinno być warte około 200 tysięcy złotych.
No właśnie, powinno! A co jeśli ceny mieszkań od pięciu lat spadają? A co jeśli
przychody z wynajmu nie uzasadniają takiej ceny, a my właśnie po to chcemy
dokonać zakupu? A co jeśli tak naprawdę nie potrzebujemy tego mieszkania?
Postępując w ten specyficzny sposób ludzie popełnili w
niedalekiej przeszłości wiele błędów. W Irlandii kupowano mieszkania „warte”
pół miliona funtów za czterysta pięćdziesiąt
tysięcy funtów, czyli teoretycznie dokonywano transakcji życia. Tyle tylko, że
postępowali tak niemal wszyscy, więc po kilku latach okazało się, że na
zielonej wyspie powstało więcej mieszkań, niż wynoszą potrzeby. W konsekwencji
przełożyło się to zarówno na możliwość zbycia (czyli realizacji zakładanych
zysków) oraz na ceny nieruchomości. W Warszawie (i nie tylko) doszło do takiego
rozgrzania rynku deweloperskiego, że dla poziomu cen w zasadzie straciło na
znaczeniu, czy nabywamy prawo własności do gruntu, czy prawo wieczystego
użytkowania. W ten sposób szereg przedsiębiorstw nabyło to drugie prawo, płacąc
tak samo jak za to pierwsze. I nastąpiło coś niespodziewanego. Gminy zaczęły
aktualizować opłaty, czyli tak naprawdę po wielu latach podnosić je do
maksymalnej wartości, co oznacza 3% wartości rynkowej (sic!) rocznie. Przypuszczam, że
w ciągu kilku lat wpłynie to znacząco na przecenę prawa wieczystego użytkowania
gruntów. W końcu dla nabywcy ma znaczenie, czy nabywa nieruchomość obciążoną
coroczną i to dość znaczącą opłatą, czy nie.
Kluby naszej Ekstraklasy (nazwa nieco myląca) przez lata
kontraktowały zawodników na zasadzie porównawczej. Jeśli bowiem rynek na
zachodzie oferuje zawodnikowi odpowiedniej klasy kontrakt na danym poziomie, to
nasze kluby doszły do wniosku, że zaoferują pieniądze podobne. I w ten sposób
pozyskano takich graczy jak Manuel Arboleda (Lech Poznań), Migdaukas Panka
(Ruch Chorzów), Damian Gorawski i Paweł Strąk (Górnik Zabrze), Maor Melikson, Junior
Diaz i Osman Chavez (Wisła Kraków).
Jak podaje „wujek Google”, zarobki pierwszego z wyżej wymienionych piłkarzy (czyli Arboledy) w
2012 roku wynosiły w skali rocznej 1,8 miliona złotych (czyli 150 tysięcy
złotych miesięcznie), a jeszcze kilka lat temu Górnik Zabrze wydawał na
wynagrodzenia piłkarzy więcej, niż w ogóle miał przychodów. Z czego klub
pokrywał inne koszty pozostaje jego tajemnicą.
Wszyscy ww. piłkarze w niewielkim stopniu (może poza Wiślakami) wpłynęli
na sukcesy swoich drużyn, z kolei wpływ ich kontraktów na finanse klubów był z
pewnością znaczący. Górnik Zabrze ze swoim „dream teamem”: zdołał nawet … spaść
z ligi. Teraz jego śladem poszło Eldorado Lubin, o przepraszam, Zagłębie Lubin.
Skutki takiej zabawy są takie, że dziś gdyby nie pomoc
samorządów, wiele z ekstraklasowych klubów byłoby już bankrutami, a z pewnością
większość nie zdołałaby przejść przez (i tak złagodzone) sito licencyjne. Dziś
wiele klubów zostało dopuszczonych z limitem wynagrodzeń, przy czym na przykład
Ruch Chorzów po wprowadzeniu takich ograniczeń (najpierw do pięciu potem po złagodzeniu piętnastu tysięcy złotych miesięcznie jednostkowo)… awansował do europejskich
pucharów i ponadto radził sobie w nich najlepiej od wielu lat i lepiej od
ciągle dobrze płacącego Lecha Poznań, który nie przebrnął pierwszej przeszkody z
Islandii.
Drogi czytelniku! To że mityczny „rynek” „wycenia” pracę
dyrektora finansowego na dwadzieścia tysięcy złotych miesięcznie, to nie
znaczy, że jak zatrudnisz człowieka za piętnaście tysięcy to złapałeś okazję.
Sprawdź:
- Czy Cię stać na te piętnaście tysięcy?
- Czy w ogóle człowiek na takim stanowisku jest Ci potrzebny?
- Ile zarobisz dzięki zatrudnieniu tego człowieka?
I wówczas możesz podjąć racjonalną decyzję! Ale jak wiadomo,
ludzie zaczynają postępować racjonalnie dopiero wówczas, gdy wszystkie inne
metody zawiodą.
Maciej Skudlik
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz