Nieruchomości to nie tylko grunt i budynki z nim związane, ale też prawa związane z gruntem, czy budowlą. Do podstawowych rodzajów inwestycji na rynku nieruchomości należy zaliczyć[1]:
1) inwestycje w nieruchomości – klasyczne inwestycje związane z rynkiem nieruchomości (inwestycje rzeczowe i inwestycje finansowe);
2) inwestycje w instrumenty finansowe rynku nieruchomości.
Instrumenty finansowe rynku nieruchomości charakteryzują się jedną z dwóch cech – ich wartość zależy od wartości nieruchomości oraz ich funkcjonowanie jest istotne dla rozwoju rynku nieruchomości. Dzieli się je na dwie grupy[2]:
1) instrumenty transferu kapitału:
o instrumenty udziałowe rynku nieruchomości – udziały w funduszach finansujących inwestycje, akcje spółek aktywnych na rynku nieruchomości (ich aktywa to nieruchomości). Na rynku finansowym funkcjonują fundusze inwestycyjne, których portfele tworzą aktywa z rynku nieruchomości;
o instrumenty dłużne rynku nieruchomości – zapewniają finansowanie rynku nieruchomości (przykładowo: kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipotecznie, papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie);
2) instrumenty pochodne rynku nieruchomości;
Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości podejmują decyzje w następujących obszarach ściśle związanymi z finansami: inwestowanie, finansowanie, wycena, zarządzanie ryzykiem. Inwestycje w nieruchomości, szczególnie w okresach niskich stów procentowych i wysokiego ryzyka na rynku finansowym, stanowią komplementarne kierunki inwestowania w stosunku do rynków finansowych, będąc po części także konkurencją dla nich.
Nieruchomości inwestycyjne, czyli kupione z myślą o wzroście wartości oraz też wynajmie, zawsze były określane jako w miarę bezpieczne. Nie są jednak te inwestycje też pozbawione ryzyka.
- Ryzyko makroekonomiczne, związane ze zmianami koniunktury gospodarczej. W USA obserwowano załamanie gospodarki, a skutkiem (niektórzy uważają, że przyczyną), był regres na rynku nieruchomości. Powszechna dostępność kredytów spowodowała wzrost popytu i gwałtowne zwiększenie cen nieruchomości. Jednakże po wzroście stóp procentowych nie wszyscy nowi właściciele domów poradzili sobie ze spłatą kredytów. Nastąpiła fala bankructw kredytobiorców, wyprzedaży domów i spadku cen.
- Ryzyko związane z pozyskaniem nieruchomości - można niedoszacować cenę oraz towarzyszące jej koszty zakupu domu, czy mieszkania. Można też źle obliczyć termin finalizacji transakcji oraz termin przystosowania.
- Ryzyko płynności rynku nieruchomości - sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza specyficznych, bardzo drogich lub specyficznie usytuowanych często wiąże się z długotrwałym procesem najpierw znalezienia nabywcy a potem jeszcze realizacji transakcji. Ten czas kosztuje, uzyskana cena może się okazać inna od zakładanej, a koszty transakcji wyższe, niż planowano.
- Ryzyko niewłaściwej eksploatacji nieruchomości - efektem są przerwy w czerpaniu pożytków z wynajmu (np. okres potrzebny na remont). Istnieje też ryzyko niedoszacowania kosztów eksploatacji (obsługa, remonty, podatki itp.).
[1] K. Jajuga, T. Jajuga: Inwestycje, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008, s. 373.
[2] Ibid., s. 374.
1) inwestycje w nieruchomości – klasyczne inwestycje związane z rynkiem nieruchomości (inwestycje rzeczowe i inwestycje finansowe);
2) inwestycje w instrumenty finansowe rynku nieruchomości.
Instrumenty finansowe rynku nieruchomości charakteryzują się jedną z dwóch cech – ich wartość zależy od wartości nieruchomości oraz ich funkcjonowanie jest istotne dla rozwoju rynku nieruchomości. Dzieli się je na dwie grupy[2]:
1) instrumenty transferu kapitału:
o instrumenty udziałowe rynku nieruchomości – udziały w funduszach finansujących inwestycje, akcje spółek aktywnych na rynku nieruchomości (ich aktywa to nieruchomości). Na rynku finansowym funkcjonują fundusze inwestycyjne, których portfele tworzą aktywa z rynku nieruchomości;
o instrumenty dłużne rynku nieruchomości – zapewniają finansowanie rynku nieruchomości (przykładowo: kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipotecznie, papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie);
2) instrumenty pochodne rynku nieruchomości;
Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości podejmują decyzje w następujących obszarach ściśle związanymi z finansami: inwestowanie, finansowanie, wycena, zarządzanie ryzykiem. Inwestycje w nieruchomości, szczególnie w okresach niskich stów procentowych i wysokiego ryzyka na rynku finansowym, stanowią komplementarne kierunki inwestowania w stosunku do rynków finansowych, będąc po części także konkurencją dla nich.
Nieruchomości inwestycyjne, czyli kupione z myślą o wzroście wartości oraz też wynajmie, zawsze były określane jako w miarę bezpieczne. Nie są jednak te inwestycje też pozbawione ryzyka.
- Ryzyko makroekonomiczne, związane ze zmianami koniunktury gospodarczej. W USA obserwowano załamanie gospodarki, a skutkiem (niektórzy uważają, że przyczyną), był regres na rynku nieruchomości. Powszechna dostępność kredytów spowodowała wzrost popytu i gwałtowne zwiększenie cen nieruchomości. Jednakże po wzroście stóp procentowych nie wszyscy nowi właściciele domów poradzili sobie ze spłatą kredytów. Nastąpiła fala bankructw kredytobiorców, wyprzedaży domów i spadku cen.
- Ryzyko związane z pozyskaniem nieruchomości - można niedoszacować cenę oraz towarzyszące jej koszty zakupu domu, czy mieszkania. Można też źle obliczyć termin finalizacji transakcji oraz termin przystosowania.
- Ryzyko płynności rynku nieruchomości - sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza specyficznych, bardzo drogich lub specyficznie usytuowanych często wiąże się z długotrwałym procesem najpierw znalezienia nabywcy a potem jeszcze realizacji transakcji. Ten czas kosztuje, uzyskana cena może się okazać inna od zakładanej, a koszty transakcji wyższe, niż planowano.
- Ryzyko niewłaściwej eksploatacji nieruchomości - efektem są przerwy w czerpaniu pożytków z wynajmu (np. okres potrzebny na remont). Istnieje też ryzyko niedoszacowania kosztów eksploatacji (obsługa, remonty, podatki itp.).
[1] K. Jajuga, T. Jajuga: Inwestycje, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008, s. 373.
[2] Ibid., s. 374.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz