.jpg)
Pierwsza kwestia, która pomoże nam znaleźć jakąś odpowiedź sprowadza się do rozszerzenia pytania o następujące słowa: A dla kogo?
Tu spojrzeń może być wiele, ale skupmy się na dwóch najistotniejszych stronach zainteresowanych:
1) Dla tego, kto go zbudował. Nie ulega wątpliwości, że jego pogląd będzie unikatowy i będzie się sprowadzał do następującego stwierdzenia: TA NIERUCHOMOŚĆ JEST WARTA TYLE, ILE MNIE KOSZTOWAŁO JEJ NABYCIE I ROZWÓJ PLUS ROZSĄDNA MARŻA ZA RYZYKO. Oznacza to podliczenie wszystkich kosztów (nabycie, projekt, budowa, przyłącza, jeśli takowe są - to również koszty finansowania, wszelkie inne) na znaną już nam kwotę 360 mln zł powiększoną o "rozsądną marżę". Jeśli za takową przyjmiemy 15% ( i tak małą, przy tak ryzykownym przedsięwzięciu), wówczas otrzymujemy oczekiwaną wartość równą mniej więcej 415 mln zł.
2) Dla tego, kto chce kupić. No właśnie. Ile można zapłacić za taką nieruchomość, szczególnie tak nietypową? Tu nasze odpowiedzi zaczynają się rozgałęziać:
WERSJA A
Ta nieruchomość jest warta tyle, ile wynoszą ceny rynkowe. A co to oznacza? Otóż cena rynkowa to taka, jaką ustaliłyby między sobą zupełnie niezależne i niepowiązane strony we wzajemnej transakcji. No i masz babo placek. Czyli powinniśmy porównać tą potencjalną transakcję do już zawartych podobnych. A skąd wziąć podobne? Gdyby chodziło o dom jednorodzinny, mieszkanie, nawet niewielki biurowiec, wówczas mielibyśmy dane porównawcze. Ale z czym porównać sprzedaż czegoś takiego? Z odbytymi transakcjami w Warszawie? Daleko i inne realia. W Nowym Jorku? Jeszcze dalej. Problem polega na tym, że tu wprowadzamy na rynek towar, którego nie ma. Nie da się więc w sposób obiektywny na bazie porównań niczego sensownego ustalić. Co więc należy zrobić? Skorzystać z wersji B.
WERSJA B
Ta nieruchomość dla potencjalnego nabywcy jest warta tyle, ile da się na niej zarobić. Co to oznacza?
To, że musimy zrobić projekcję finansową. Czy jednolitą. Niekoniecznie, spróbujmy stworzyć wersję optymistyczną i ... mniej optymistyczną.
Czy mamy dane do dokonania takiej wyceny. No pewnie. Mamy przecież dwa źródła wiedzy. Pierwszym są podane dane tydzień temu, drugim zdrowy rozsądek. Nie da się go wyrzucić do kosza.
Jak więc podliczyć przyszłość. Zacznijmy od założeń do wersji optymistycznej. Możemy założyć, że na nieruchomości możemy zarobić na dwa sposoby:
SPOSÓB I - poprzez wynajem
SPOSÓB II - poprzez korzystną sprzedaż
Przy tak nietypowej nieruchomości, tak wąskim rynku i przy włączeniu zdrowego rozsądku (gdyby byli inni chętni, to sprzedający by się z nimi skontaktował, lub oni z nim) musimy odrzucić sposób II.
Pozostaje nam sposób I, czyli wynajem. Mamy do wynajęcia 50% powierzchni parteru na cele gastronomiczne i 100% powierzchni pięter na cele biurowe. Odrzucamy z góry inne przeznaczenie, na przykład hotelowe, administracyjne, itp., ponieważ wiązałoby się to z kolejnymi znaczącymi wydatkami oraz z doświadczenia wiemy, że w tego typu budynkach jest to rozwiązanie mniej typowe. Razem daje nam to ok. 45,5 tys. m2 do wynajęcia.
Teraz szukamy możliwej ceny. Załóżmy optymistycznie, że nowy budynek ściągnie na Śląsk zupełnie nowe firmy oraz da szansę zmiany lokalizacji tym, które poszukują odpowiedniego prestiżu. Ale i tak podaż miejsc biurowych będzie nieprawdopodobna. Załóżmy jednakże, że cena ofertowa będzie z różnych przyczyn (również prestiżowych) wyższa niż średnia w centrum Katowic i wyniesie 150 zł miesięcznie za 1 m2. Ale trzeba też założyć rozsądnie średnio 20% rabatu udzielonego w negocjacjach. Czyli ostatecznie 120 zł miesięcznie za 1 m2.
Teraz jeszcze stopień zapełnienia. Negocjacje w takiej sprawie i decyzje nie są dramatycznie szybkie. Załóżmy, że w pierwszym roku będzie to więc zaledwie 20%, w drugim 40%, w trzecim 60%, w czwartym 80%, a w piątym i każdym kolejnym 90%. Dlaczego nie sto. Tu decyduje o tym znów zdrowy rozsądek i inne założenie. Takie mianowicie, iż średni czas wynajmu będzie wynosił 5 lat, a czas poszukiwania nowego nabywcy mniej więcej pół roku. Myślę, że to rozsądne. To da zawsze średnią zapełnienia na maksimum 90%.
Zostały nam inne koszty. Ile one wyniosą? Tu korzystamy z pierwotnego założenia, że koszty wyniosą 10% pobranych czynszów.
Co dalej? Ano trzeba ustalić czas projekcji. Na nasze potrzeby przyjmijmy, że jest on teoretycznie nieograniczony (czyli do zakładanych 60 lat), ale w praktyce skróćmy go do 40 lat. Nie ma sensu liczyć dalej. Dlaczego. Wytłumaczę niżej.
Pozostał nam bowiem jeszcze jeden element układanki, czyli koszt... udzielonego przez NAS (czyli inwestorów) kredytu temu przedsięwzięciu. Można by to inaczej nazwać kosztem naszego kapitału. O ten koszt deprecjonuje się z każdym kolejnym rokiem wartość naszej prognozy. Ile on wynosi?
Literatura mówi tak:
Roczna stopa dyskontowa (bo to jest ten koszt zaangażowanego naszego kapitału) = potencjalny zysk zastępczy bez ryzyka + ryzyko przedsięwzięcia.
Mamy więc do ustalenia dwie kwestie. Pierwsza to zysk zastępczy. Gdybyśmy mieli na koncie wiele milionów złotych, wówczas moglibyśmy je na przykład włożyć na lokatę bankową. Lub obrócić w innym zdecydowanie mniej ryzykowny sposób. Załóżmy, że dziś lokata gwarantuje nam zaledwie około 3% rocznie. A ile policzymy za ryzyko. Raz tyle, dwa razy tyle. Jakie mamy ryzyka? Rozmaite, w tym ryzyko takie, że nasze założenia się nie sprawdzą. Im bardziej są one optymistyczne, tym większe jest ryzyko całego przedsięwzięcia, a im ostrożniejsze, tym ryzyko maleje. Nie będę tu się rozwlekał na temat sposobów ustalania stopy dyskontowej, przyjmijmy po prostu, że dla wersji optymistycznej jest to 10% (razem z ryzykiem), a dla ostrożnej 8%. Są to pro prostu poziomy rozsądne. Jeśli komuś bardzo zależy na wgłębieniu się z to zagadnienie, polecam do przeczytania moje "Międzynarodowe Standardy Rachunkowości...". Ten koszt (czyli rosnąca wykładniczo deprecjacja wartości przyszłych korzyści z każdym rokiem), decyduje też o tym, że liczenie dla pełnych 60 lat nie ma sensu, gdyż wartości w latach odpowiednio 41, 42, itd. i tak są pomijalne. Ponadto, któż myśli o inwestycji w tak odległych kategoriach czasowych.
Policzmy też wersję mniej optymistyczną. Tu załóżmy, że po prostu przy takiej nadpodaży powierzchni nie uda się uzyskać cen lepszych, niż obecne w okolicy i przyjmijmy średnio 90 zł miesięcznie uzyskanego czynszu za każdy m2. Reszta (oprócz stopy, która też jest inna) bez zmian.
Uzyskaliśmy następujące wartości:
WERSJA OPTYMISTYCZNA: 393 mln zł
WERSJA OSTROŻNA: 381 mln zł
Uzyskaliśmy (jako maksymalną możliwą cenę do zapłacenia przy założonym szacunku wartości wszelkich ryzyk) bardzo podobne do siebie liczby. O tym, że mimo szacowania zdecydowanie mniejszych korzyści wersja pesymistyczna nie wychodzi zdecydowanie gorzej decyduje szacunek poziomu ryzyka. Po prostu optymizm kosztuje w tym aspekcie więcej, bo spełnienie się zakładanych parametrów jest obarczone wyższym ryzykiem.Wartość nie odbiega też rażąco od oczekiwań sprzedającego, jest więc szansa na realizację transakcji.
Warto jednakże zauważyć, że w praktyce biznesowej jednak nikt nie podejmuje się tak kosztownej i ryzykownej budowy bez wcześniejszego podpisania umowy z inwestorem. Tenże inwestor z kolei, szuka najemców już na etapie projektu.
Obliczenia prezentują załączone tabele niżej.
Tabela 1
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz